Panduan mengelakkan pening kepala bila beli rumah lelong

Wah sukanya aku hari ni...tadi dapat call dari lawyer yang handle satu case client aku..lawyer cakap bank client dah disburse duit ke bank pelelong..basically ini bermakna part client aku boleh dikatakan selesai la..kira dah boleh nak masuk rumah la lepas ni...

Namun perjalanan proses pemindahan hak milik rumah ini tidak mudah. Penuh dengan pancaroba dan halangan. Dari pengalaman menguruskan kes ni, banyak yang telah dipelajari. So mari kita sama2 belajar...

Ni antara halangan2 yang aku hadapi :

1. Market value

Memandangkan client aku bersungguh2 nak beli rumah ni, harga yang ditetapkan sebenarnya hanya berdasarkan kesimpulan semata2 dengan melihat pada harga new launch di tempat yang sama. Sedangkan cara yang betul ialah dengan melihat pada berapa valuation semasa yang boleh diberi oleh pihak valuer. So bila menang rumah ni, rupanya valuation agak jauh lebih rendah dari harga yang dimenangi. Kacau oo kalau jadi macam ni. Katakan menang pada harga rm400k, tapi valuation cuma dapat rm320k. Bank hanya akan finance setakat 90% dari valuation bukan pada harga beli. Mana nak cekau duit untuk cover the difference? Nasib client aku baik sebab rumah ni mmg heavily renovated dan aku dapat kontek valuer yang sanggup kasi valuation ikut harga yang kitorang nak. Solve satu part...

2. Proses mintak owner keluar

Rumah ni owner asal yang tinggal. Tu pasal rumah ni sangat cantik. Memang sangat berbaloi untuk dibeli. Cuma nak jadi cerita, owner lama ni ada masalah kewangan yang agak teruk (bisnes tak menjadi), so somehow rumah ni terlelong sebab owner tak buat bayaran bulanan.

Bila aku datang ke rumah tu untuk berunding, terpaksa la menghadapi situasi drama melayu. Owner mintak budi bicara supaya tak proceed untuk beli rumah dia. Aku tak boleh nak kasi harapan sebab client aku memang nak rumah ni. Lepas beberapa kali berjumpa, rundingan berjaya dijalankan dengan baik. Owner lama setuju untuk keluar. Owner lama ni pun orang yang baik2. Its just that nasib dia je tak berapa baik pada ketika ini. Semoga beliau akan dapat bangkit semula di masa akan datang...

3. Banyak cuti + bank/lawyer slow

Part ni tak banyak yang boleh dilakukan sebab kita hanya menunggu orang lain buat kerja. Kita cuma boleh terus menerus membuat follow up agar setiap pihak sentiasa membuat tugasan mereka sebaik mungkin. Di sini penting untuk kita memilih lawyer yang bagus dan cekap sebab tanpa mereka, kita susah nak bergerak. Kadang2 bank pun buat perangai juga. Kena pula ada cuti panjang, ramai orang bercuti. Memang file kita tu tak bergerak la jawabnya. Kat part ni la yang menyebabkan case client aku ni tidak dapat diselesaikan dalam tempoh 120 hari yang diberikan.( Untuk pengetahuan, dalam kes ni lawyer aku telah menjalankan tugas dengan begitu baik. Cekap dalam mengejar pihak2 yang terlibat agar pantas menjalankan tugas. Aku pun kena kejar dengan lawyer ni hehe. Kes ni jadi sedikit lewat disebabkan delay masa nak apply loan, nak tunggu loan approve, nak hantar kes pada lawyer, nak tunggu balance duit deposit etc)

4. Pastikan duit balance 5% sentiasa sedia bila diperlukan

Part ni perlu diberi perhatian jika masa kita menang lelong, kita hanya diperlukan membayar 5% deposit sahaja. Kadang2 kita lupa. Seronok sebab kuar duit sedikit masa menang sedangkan balance 5% deposit tetap perlu diselesaikan bila tiba masanya. Tu pasal kita kena asingkan duit balance deposit 5% tu dan jangan digunakan untuk tujuan lain. Bila lawyer minta kita jelaskan, terus je submit duit tu pada lawyer. Jangan tangguh2. Kalau tangguh, memang ada kemungkinan untuk request extention la jawabnya sebab selalunya lawyer minta balance deposit time dekat2 nak disburse duit loan.

5. Jangan guna personal cek, guna bankers cek

Bila nak bayar balance duit deposit 5% tu, sila guna banker cheque. Jangan guna personal cheque. Bank tak terima sebab takut tak valid. So kalau kena reject, terpaksa la pula nak kena tukar jadi banker cheque pula. Dah buang masa.

6. Elakkan dari memohon extention

Tak semua bank kasi extention k! please remember that. Lebih2 lagi kena pula lelongan mahkamah atau pejabat tanah. Sebarang permohonan lanjutan masa tidak akan dilayan. Burn sia2 je duit deposit korang tu kalau tak jaga part masa ni. Extention masa juga merupakan satu pembaziran sebab kalau diikutkan, masa 120 hari tu memang cukup untuk setelkan sumer urusan. Jangan ingat extention masa tu sebagai satu luxury. Sila jimatkan duit anda. Daripada kasi bank duit penalti extention tu, baik la kasi aku kan hehe..

Ok tu la sedikit sebanyak pengalaman aku dalam menguruskan kes client aku ni. Walaupun aku dah kira ada pengalaman dalam bidang lelongan, kadang2 timbul masalah2 yang tidak disangka2 dan memerlukan kita untuk jadi kreatif dalam menyelesaikan masalah tersebut. Dan tidak lupa juga, pastikan kita ada team lelongan yang mantap seperti banker dan lawyer yang bagus. Kalau dapat team yang kerja macam kura2, siap la korang...gigit jari la jawabnya tengok deposit korang hangus...