Infinite Return

Salam semua

Kalau aku cakap kat u all, kita boleh dapat pulangan infinity untuk pelaburan yang kita buat, korang percaya tak? Hehe.. ni bukan skim cepat kaya. Guna pelaburan hartanah pun boleh buat. Bukan susah mana pun. Otai2 hartanah rasanya dah biasa dah dengan benda ni. Cuma pada newbie, mesti agak pelik. Even ASB kasi 7% per annum pun dah kira banyak kan?

Aku nak cerita teori, tak berapa pandai. Sure korang akan termangu2. So better aku amik satu contoh kes study la. Senang sedikit nak paham

Katakan ada satu mamat ni nama die Mr A.

Pada 2007, die beli satu apartment di KL.

Harga beli = rm85k
Deposit = rm8500
Legal, repair etc = rm4500

So total duit yang dikeluarkan = rm8500 + rm4500 = rm 13000 --> ni nilai pelaburan.lepas dari pelaburan asal ni, die dah tak keluarkan satu sen pun lagi duit untuk rumah ni.

Pelaburan ni memberikan positive cashflow sebanyak rm200 sebulan atau rm2400 setahun. --> ni pendapatan dari pelaburan

So dalam kes ni, kita try compare return die dengan ASB ek. (actually ada banyak cara nak kira return on investment, cuma dalam kes nak compare dengan ASB, kita guna method cash on cash return atau COCR).

COCR rumah = (jumlah income setahun/ jumlah pelaburan yang dibuat ) x 100
= (( 200 x 12)/13500 ) x 100
= 17 %

COCR ASB = 7% (assume)
jumlah dividen = 13500 x 0.07 = rm945

Dari pengiraan di atas, dah nampak pelaburan rumah ni lebih menguntungkan dari ASB.

Tapi 2 tahun lepas tu, Mr A amik keputusan nak refinance rumah ikut market value( sebab interest dah rendah dan boleh panjangkan tempoh loan).

Baki loan = RM 75000
MV rumah = RM 120000

Bank kasi pinjaman sebanyak RM 108000 (90% margin of financing).

So lepas ditolak dengan baki loan sebelum ni, bank kasi perbezaan tu pada Mr A ( rm108000 - rm75000 = rm33000)

Walaupun Mr A refinance rumah tersebut dan mengambil loan yang lebih tinggi (rm108000) berbanding loan asal (rm75000), tapi installment jadi lebih rendah sbb interest rendah dan tempoh loan lebih panjang. Dalam kes ini, Mr A masih berjaya mengekalkan positve cashflow sebanyak rm200 sebulan atau rm2400 setahun.

Mari kita kira balik...

Jumlah pelaburan asal = rm13500
Duit dari refinance = rm33000

untung = rm33000 - rm135000 = rm19500

Ini bermakna, dengan refinance ni, Mr A telah mendapat balik pelaburan asal beliau iaitu sebanyak rm13500 siap dengan untung rm19500. Dari kata lain, jumlah pelaburan Mr A kat rumah ni dah tade. Tapi rumah ni masih lagi milik Mr A.

Mari kita kira COCR sekarang

COCR rumah = (jumlah income setahun/ jumlah pelaburan yang dibuat ) x 100
= ((200 x 12)/ 0) x 100
= Infinity

At then end of the story, Mr A berjaya memiliki rumah ni tanpa menggunakan satu sen pun duit die, dapat plak untung rm19500, dan masih memiliki rumah yang menghasilkan pendapatan rm200 sebulan.

Haa gitu la ceritanya macam mana nak dapat infinite return. Sebenarnya benda ni tade la pelik mana pun. Kalau dalam bisnes, lagi ganas. Kejap gila nak dapat infinite return. Tapi aku takleh nak citer banyak sebab aku bukan dalam bisnes lagi.

Kalau ada yang tak clear, korang boleh la tanya kat ruangan komen. Aku cuba jawab setakat yang mampu. Ilmu aku pun masih cetek lagi. Yang penting kita sama2 belajar.