Thursday, October 8, 2009

Infinite Return

Salam semua

Kalau aku cakap kat u all, kita boleh dapat pulangan infinity untuk pelaburan yang kita buat, korang percaya tak? Hehe.. ni bukan skim cepat kaya. Guna pelaburan hartanah pun boleh buat. Bukan susah mana pun. Otai2 hartanah rasanya dah biasa dah dengan benda ni. Cuma pada newbie, mesti agak pelik. Even ASB kasi 7% per annum pun dah kira banyak kan?

Aku nak cerita teori, tak berapa pandai. Sure korang akan termangu2. So better aku amik satu contoh kes study la. Senang sedikit nak paham

Katakan ada satu mamat ni nama die Mr A.

Pada 2007, die beli satu apartment di KL.

Harga beli = rm85k
Deposit = rm8500
Legal, repair etc = rm4500

So total duit yang dikeluarkan = rm8500 + rm4500 = rm 13000 --> ni nilai pelaburan.lepas dari pelaburan asal ni, die dah tak keluarkan satu sen pun lagi duit untuk rumah ni.

Pelaburan ni memberikan positive cashflow sebanyak rm200 sebulan atau rm2400 setahun. --> ni pendapatan dari pelaburan

So dalam kes ni, kita try compare return die dengan ASB ek. (actually ada banyak cara nak kira return on investment, cuma dalam kes nak compare dengan ASB, kita guna method cash on cash return atau COCR).

COCR rumah = (jumlah income setahun/ jumlah pelaburan yang dibuat ) x 100
= (( 200 x 12)/13500 ) x 100
= 17 %

COCR ASB = 7% (assume)
jumlah dividen = 13500 x 0.07 = rm945

Dari pengiraan di atas, dah nampak pelaburan rumah ni lebih menguntungkan dari ASB.

Tapi 2 tahun lepas tu, Mr A amik keputusan nak refinance rumah ikut market value( sebab interest dah rendah dan boleh panjangkan tempoh loan).

Baki loan = RM 75000
MV rumah = RM 120000

Bank kasi pinjaman sebanyak RM 108000 (90% margin of financing).

So lepas ditolak dengan baki loan sebelum ni, bank kasi perbezaan tu pada Mr A ( rm108000 - rm75000 = rm33000)

Walaupun Mr A refinance rumah tersebut dan mengambil loan yang lebih tinggi (rm108000) berbanding loan asal (rm75000), tapi installment jadi lebih rendah sbb interest rendah dan tempoh loan lebih panjang. Dalam kes ini, Mr A masih berjaya mengekalkan positve cashflow sebanyak rm200 sebulan atau rm2400 setahun.

Mari kita kira balik...

Jumlah pelaburan asal = rm13500
Duit dari refinance = rm33000

untung = rm33000 - rm135000 = rm19500

Ini bermakna, dengan refinance ni, Mr A telah mendapat balik pelaburan asal beliau iaitu sebanyak rm13500 siap dengan untung rm19500. Dari kata lain, jumlah pelaburan Mr A kat rumah ni dah tade. Tapi rumah ni masih lagi milik Mr A.

Mari kita kira COCR sekarang

COCR rumah = (jumlah income setahun/ jumlah pelaburan yang dibuat ) x 100
= ((200 x 12)/ 0) x 100
= Infinity

At then end of the story, Mr A berjaya memiliki rumah ni tanpa menggunakan satu sen pun duit die, dapat plak untung rm19500, dan masih memiliki rumah yang menghasilkan pendapatan rm200 sebulan.

Haa gitu la ceritanya macam mana nak dapat infinite return. Sebenarnya benda ni tade la pelik mana pun. Kalau dalam bisnes, lagi ganas. Kejap gila nak dapat infinite return. Tapi aku takleh nak citer banyak sebab aku bukan dalam bisnes lagi.

Kalau ada yang tak clear, korang boleh la tanya kat ruangan komen. Aku cuba jawab setakat yang mampu. Ilmu aku pun masih cetek lagi. Yang penting kita sama2 belajar.

12 comments:

~tuah.rimbun~ said...

kalau tak de tenant sakit sikit lah bro...
mcm mana tu?

Farazila Wahab said...

i've been there... done that... mmg best! :)

treec00l said...

huhuhu,

cerita yg bagus utk tarik minat org kite utk ceburkan diri.

tapi lagi bagus gune full real case study, citer skali masalah2 yg bakal dihadapi terutame dari segi modal.

takot ade org kumpul modal cukup2, berisiko sgt tinggi utk hilang deposit, unless anak org kaya, ada payung besar :)

legal fee + cost repair @ RM4,500.00 utk rumah RM85k tu terlalu ideal. katekanlah rumah tu xdak grill langsung, cukup ke duit?

in case xdpt masokkan loan agreement fee dlm loan, masak woooo.

tentang interest rate, pergh, agak bahaye estimate interest rate tu lagi rendah mase re-finance. utk disamekan dgn tahun ni, itu ambik kire best-scenario, bukan worst-scenario.

tahun 2009 ni special case, dgn recession dan kebetulan plak Gabenor Bank Negara kite cekap, jadi die rendahkan OPR. begitu pon, just utk share info, Australia dah naikkan semula OPR diorg semlm, yg pertama sekali utk global recession kali ni.

oops, ini bukan tegur atau nasihat, cume pandangan atau information sharing.

maaf ye tuan rumah.

mdizone said...

bagus2. komen yang sangat bernas. Terima kasih di atas pandangan yang diberikan.

Contoh yang diberi boleh dikatakan agak real juga. Cuma banyak detail yang tak diberi dan juga banyak assumption.

Saya tak kata mudah untuk dapatkan infinite return. Banyak keje dan juga kena ada banyak ilmu. Tapi tu sumer boleh belajar. Yang penting kita kena paham apa yang kita buat dan kena banyak bertanya dengan orang2 yang lebih mahir.

Tapi kalau malas atau tade masa nak belajar, better letak duit dalam ASB. Hujung bulan dapat dividen. Tapi jangan la bising2 kalau dividen rendah sbb benda tu diluar kawalan.

Pelaburan rumah ni pula kita ada banyak kawalan. Kalau kira2 cakap macam rugi je beli satu2 rumah tu, by all means jangan beli langsung. Yang bahayanya bila membeli tanpa ilmu. Just main ikut cakap2 orang sahaja. Tu yang banyak terlingkup tu..

By the way seronok bila first time dapat komen panjang macam ni. Kita boleh bertukar2 pandangan. tree001, aku rasa ko pun sifu jugak kan? hehe.. diam2 berisi

mdizone said...

tuah rimbun, mana2 pelaburan hartanah, kalau tade tenant confirm la sakit. Tu pasal kita kena beli property di kawasan yang bagus supaya senang dapatkan tenant dengan kadar sewa yang berpatutan.

Banyak benda nak kena study dulu sebelum beli hartanah pelaburan. Antara yang kena take note :

1. harga beli
2. kadar interest loan
3. installment bulanan
4. kadar sewa
5. kepadatan penyewa
6. Kos2 repair, legal etc
7. return on investment, COCR etc
8. Isu2 legal

dan banyak lagi la. tak ingat nak list kan semua.

Cuma bila kita dah kaji dan faktor2 di atas tu align dengan risk profile kita, then baru la kita beli.

Pelaburan hartanah ni tak susah mana. Tade formula2 kompleks pun. Very basic mathematic. Cuma kena rajin cari peluang dan perlu bersedia apabila peluang tu datang kat kita.

treec00l said...

ish, kawan ni bdak2 baru belaja lah sifu, modal pon limited lg :)

jauh panggang dari api nak jadi sifu. tunggu la 10 tahun lg ke :)

RM1/0 = infiniti gak wooo.


better kalo kite calculate return die cenggini,

profit = (modal awal - pulangan)/modal awal*100

profit = (RM33,000 - RM13,500)/RM33,000*100

profit = 59.1%

byk dah tu. ASB pon boleh bg 7~8% je (tahunan lah tapi).

treec00l said...

silap2,


% profit = (untung kasar - modal awal)/untung kasar*100

% profit = (RM33,000 - RM13,500)/RM33,000*100

% profit = 59.1%

sourplum said...

klu beli lelong bpe eh legal fees die?

mdizone said...

boleh juga kira macam tu treec, actually ada banyak formula yang boleh digunapakai untuk kira return. Setiap formula ada maksud masing2. tade hal punya, janji untung hehe

legal fee untuk rumah lelong bergantung kepada purcased price. lawyer ada table harga. boleh mintak quotation dulu sblm commit

Admin said...

Salam ziarah Tuan Tanah, penerangan yang menarik. Even apa2 pelaburan tanpa modal akan memberikan pulangan yg infiniti (bila dibahagikan dengan kosong)

Contoh, beli rumah subsale below MV; kos2 legal fess, kos2 masuk rumah & semua kos, ditanggung oleh perbezaan harga beli dan MV dan dapat +CF bulan2, returnnya juga adalah infinity sebab modalnya 0.

Sekadar perkongsian dan mempelbagaikan maksud infinity

mdizone said...

ya betul! terima kasih kerana membantu. So dengan adanya maklumat sebegini, baru lah rakan2 semua dapat membuka mata dan explore jenis pelaburan2 yang lain selain dari letak duit kat ASB sahaja dan tunggu duit tu berkembang.

Untuk kes saya, saya hanya menjadikan ASB tu sebagai transit duit sahaja. Selain dari duit tu bz berkembang dalam ASB, ia turut membantu mengembangkan asset dengan cara OD-ASB.

Admin said...

selain ODASB kita juga boleh menggunakan islamic home flexi sebagai tools pelaburan. Ada saya terangkan dlm blog bg sesiapa yg ingin menggunakan homeflexi sebagai alternatif kpd ODASB

http://www.jutawanduniaakhirat.com/2009/10/islamic-flexi-home-loan.html