Mari Mengira Kos Legal Sales and Purchase Agreement

Kos legal merupakan salah satu kos utama dalam pembelian hartanah. Pernah ada client saya yang bertanya " kalau saya ada cash cukup2 untuk deposit rumah, boleh ke saya beli rumah?".Saya cakap jangan beli rumah dulu. Sediakan duit secukupnya untuk perkara2 lain seperti kos legal khususnya. Terutamanya kalau beli rumah lelong. Kalau tak kena gaya, silap hari bulan deposit kita burn rumah tak dapat. 

So macam mana nak kira kos legal ni? Dalam posting ini, saya cerita part legal Sales and Purchase Agreement (SNP) dulu. Jika apply loan untuk pembelian rumah, ada lagi kos legal untuk loan documentation yang perlu diambil kira. 

Kos Legal (SNP) ni ada 3 komponen utama iaitu legal fees, stamp duty dan 'kos2 tambahan'. Legal fee adalah kos profesional fee lawyer. Stamp duty pula merupakan cukai yang perlu dibayar pada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dan 'kos2 tambahan' pula adalah kos2 lain yang ditanggung lawyer seperti kos pengangkutan, kos postage, kos admin etc. Dari ketiga2 komponen ni, kos legal fee dan stamp duty merupakan penyumbang terbesar dalam quotation lawyer. 

Mari kira kos legal fee 

Consideration or Adjudicated Value	Scale of Fees
For the first RM150,000	1.0% (subject to a minimum fee of RM300)
For the next RM850,000	0.7%
For the next RM2,000,000	0.6%
For the next RM2,000,000	0.5%
For the next RM2,500,000	0.4%
Where the consideration or adjudicated value is in excess of RM 7,500,000	Negotiable on the excess (but shall not exceed 0.4% of such excess)

Jadual di atas merupakan skala fee lawyer yang telah ditetapkan oleh badan yang menjaga profesionalism peguam2 di malaysia.

Mari ambil contoh rumah berharga rm550k

1st rm150k ----> legal fee = rm 1500

next rm400k ---> legal fee = rm 2800

Total legal fee = rm 4200 (1)

Mari kira kos stamp duty pula

Consideration or Adjudicated Value	Scale of Fees
First RM100,000	1%
Next RM400,000	2%
Thereafter	3%

Jika rumah berharga rm550k, 

1st rm100k --- > RM1000

next rm 400k ---> RM 8000

next rm50k ---> RM 1500

Total Stamp duty = RM 10,500 (2)

Untuk 'kos2 tambahan' pula, ianya bergantung kepada lawyer sendiri dan biasanya dalam sekitar beberapa ratus hingga beberapa ribu ( pecahan2 yang diberi oleh pihak lawyer dalam sebutharga)

So dalam kes di atas, untuk rumah berharga rm550k, total kos legal SNP untuk legal fee dan stamp duty sahaja dah mencecah rm 15k...

Banyak kan? 

Itu belum masuk lagi kos legal untuk loan documentation pula ( jika apply loan untuk pembelian tersebut. 

Ni saya sertakan satu contoh quotation legal SNP dari lawyer saya (harga rumah rm 350k)

Pelaburan Hartanah : Projek Baru VS Lelong

Satu isu yang menarik...

Mana satu lagi best untuk investment? 

Geng yang layan lelong akan kata new project ni risky...

geng yang layan new project plak akan kata sebaliknya untuk hartanah lelong...

so mana satu yang betul ni? 

Ramai yang akan blur dan ragu2 nak buat pelaburan hartanah terutamanya pelabur2 baru...

Saya nak ulas panjang2 berkenaan topik ni pun rasanya tak cukup nak muat dalam satu posting blog. Ilmu yang saya ada pun tade la hebat mana. Cuma kalau nak sentuh isu ni secara permukaan maybe boleh la kot.

Mari kita compare kedua nya dari segi baik buruk

New Project

Kebaikan

- Downpayment rendah ( minimum capital)

- ada diskaun2 menarik

- developer include pakej2 menarik seperti free kitchen cabinet, aircond etc etc

- boleh dapat bulk discount kalau beli ramai2

- peluang untuk enjoy capital appreciation yang banyak ( kat sini ramai pelabur projek baru buat duit kaw2 punya)

Keburukan

- ada potensi projek terbengkalai ( memang nightmare pelabur hartanah)

- tade track record tentang potensi pulangan rental 

- banyak bergantung kepada faktor kitaran pasaran (faktor luar kawal)

- kebiasaanya bila siap, rental income susah nak cover kos bulanan (installment, maintenance etc)

- sekarang ni harga rumah baru memang mahal...di luar jangkaun ramai pelabur terutamanya pelabur2 baru

Hartanah Lelong

Kebaikan

- potensi untuk beli hartanah di bawah harga pasaran (kunci utama pelabur untuk buat duit)

- ada track rekod yang boleh dikaji

- rumah dah siap ( tade risiko terbengkalai)

- banyak faktor boleh dikawal ( kadar sewa, berapa harga nak bid etc)

Keburukan

- capital besar ( seeloknya kena ada cash dalam 20% dari harga rumah yang ingin dibeli)

- rumah hancur, kos repair tinggi

- tunggakan2 yang tinggi

- owner lama tanak keluar

- nak kena lawan bidding ( sekarang ni lagi susah nak menang rumah lelong pada harga yang munasabah sebab persaingan terlalu sengit). Kena persistent kalau nak dapat rumah lelong. kalau setakat cuba sekali dua pastu give up, toksah beli rumah lelong..sila simpan duit dalam asb/ tabung haji/fix deposit dan gunakan masa yang ada tu untuk buat benda lain.

Kesimpulan

Saya ada kenalan pelabur hartanah yang melabur dalam hartanah lelong dan juga new project. Memang beliau buat duit kaw2 punya. Untuk new project, beliau enjoy capital appreciation yang besar dengan modal yang sikit. Bayangkan berapa % pulangan apabila untung rm100k ( gross profit ) bila rumah tu siap dengan hanya bermodalkan beberapa ribu ringgit sahaja ( tak sampai rm10k kot)... ni kes betul ni, bukan simulation...

Untuk hartanah lelong pula, beliau masih buat untung yang agak handsome dari segi rental dan juga profit bila jual ( beli harga below market). Beli rumah harga rm70k, market value sekarang dah rm160k, positive cashflow dari rental dalam rm400 sebulan...best juga kan? 

So pada saya, sebagai pelabur hartanah yang bijak, kita kena tahu strategi mana nak guna untuk capai matlamat kewangan kita...tidak kira sama ada new project atau hartanah lelong...dua2 cara tu memang boleh buat duit kalau kena gayanya...kalau dapat sinergykan, lagi ganas potensi pulangan yang kita boleh capai...

Kisah Di Booth Cubic Sky , KLCC ( 7 July 2013)

Last weeken saya ditugaskan untuk menjaga booth projek Cubic Sky di KLCC sempena IPROPERTY EXPO...

Apa benda projek cubic sky tu? Boleh refer di sini

Masa saya jaga booth tu, saya didatangi oleh seorang prospek (awek) dan perbualan kami agak menarik dan saya kongsikan di sini...( saya cut and paste dari fb post saya)

Dia datang seorang...dari gaya nampak macam seorang yang sofistikated dan penuh keyakinan...muda juga rasanya...

Lepas saya intro sedikit sebanyak pasal cubic sky, saya ajak awek tu untuk duduk di kerusi untuk discussion lanjut...

Saya : cik nak buat investment kan? saya rekomen projek cubic sky ni sebab kalau bumi buyer ada 7% + 7% diskaun, freehold, tepi ktm komuter..harga just dalam rm200k je...

Awek : Bape besar? 

Saya : paling kecil 435sf...harga dalam range rm230k..before diskaun...

Awek : ish mahal nye! dah la kecik je...

Saya : harga ni dah kira ok...trend sekarang memang developer suka buat soho yang kecik2 bagi membolehkan lebih ramai orang beli...kalau buat saiz besar, harga pula mahal...orang merungut juga sebab diluar jangkauan...

Awek : tu la pasal...harga property sekarang dah mengarut...ejen2 hartanah macam awak ni yang buat keadaan jadi macam ni...fikir untung je...

Eh?! ni apa citer plak ni...(saya berkata dalam hati)

Saya : maaf cik, kami ejen2 ni just menjual je...bukan kami yang set harga...developer yang set harga...dan ada pembeli yang membeli pada harga yang ditetapkan...so willing buyer willing seller...saya tak nafikan harga rumah memang agak tinggi pada ketika ini...maybe kita tak membeli, tapi orang lain tetap membeli...

Awek : Memang la macam tu...yang membeli pun banyak spekulator...harga rumah makin mahal...bukan genuine buyer pun...

Saya : Saya pun seorang pelabur juga cik...personally, saya rasa projek ni memang satu peluang pelaburan yang baik kalau dari kategori new projek...part harga mahal tu subjektif sebenarnya...so terpulang pada diri masing2...kalau rasa mahal, jangan beli...duduk sideline...kalau rasa ok, then boleh beli...dulu pun orang kata harga rumah dah mahal, tapi harga masih mendaki lagi...sbg contoh: sapa yang beli rumah baru pada 2010 dan siap sekarang, mereka memang enjoy capital appreciation yang agak banyak...padahal dulu masa mereka beli, orang pun kata harga rumah dah terlalu tinggi...

Awek : So awak sokong lah kalau harga rumah terus meningkat? bagaimana pula nasib dengan genuine buyer yang betul2 nak beli rumah tapi tak mampu? kalau awak terus menyokong orang membeli rumah, memang la harga rumah terus meningkat...tapi kalau fikir dari segi keseluruhan, situasi ni tak ethical...sepatutnya kita bantu orang2 yang tak mampu ni beli rumah dengan menurunkan harga rumah...

Aish..awek ni bukak isu ethical la plak ( kata saya dalam hati sambil menggaru kepala)

Saya : Isu ethical atau tidak, saya serahkan pada keadaan pasaran untuk tentukan...begitu juga dengan harga...kalau cik rasa ragu2 dengan pasaran hartanah sekarang, saya advice cik jangan melabur dalam hartanah...ada banyak lagi pelaburan lain yang menarik juga seperti saham, komoditi, precious metal etc...semua pelaburan tu boleh menjana keuntungan dengan syarat kita tahu apa kita buat...sekarang ni wave hartanah masih dalam peringkat mendaki...sama ada cik nak ride the wave atau duduk sideline, its up to u...kalau time kita ride the wave, suddenly kita jatuh lemas...kita kena terima hakikat tu...akan tetapi kalau kita duduk sideline dan kita lihat orang lain ride the wave and make lots of money, jangan kita salahkan orang tu pula sbb dia buat duit atau salahkan kerajaan sebab tak kawal harga rumah etc etc...

(time ni awek tu muka dah masam kot..maybe sebab dia tak dapat info yang dia nak atau dia dah tersalah cakap dengan agent yang macam saya, saya sendiri kurang pasti...)

Awek : ok tape la macam tu...saya nak pusing2 lagi...

Saya : ok silakan...ni phamplet untuk projek cubic sky...ada no saya kat belakang, kalau berminat boleh call ye...

Awek : ( terus berlalu tanpa sebarang kata2)...