Dalam dunia pelaburan hartanah, salah satu indicator penting yang digunapakai oleh para pelabur adalah market value atau harga pasaran. Lepas ni saya guna short form MV je la ek untuk represent market value.
Dari segi definasi, MV ni merupakan satu tanda aras harga yang digunapakai untuk menentukan kadar patut harga satu2 hartanah di sebuah kawasan. Biasanya kalau harga jual melebihi MV, unit tu dikatakan mahal dan juga sebaliknya.
So sapa tetapkan MV ni? Selalunya ada satu pihak dipanggil penilai atau valuer yang akan buat kajian untuk menentukan kadar MV satu2 kawasan. Pihak bank pula akan menggunakan MV yang ditetapkan penilai ini dalam proses pemberian loan pula. Ada juga yang menggunakan benchmark harga2 jualan di pasaran sebagai petanda aras ( teknik ni boleh dikatakan kurang accurate sebab tidak berdasarkan kajian yang proper. Just main agak2 je)
Cuma saya perasan dalam dunia pelaburan hartanah lelong sekarang, sesiapa yang terlalu taksub dengan nilai MV yang ditetapkan oleh pihak valuer akan menjadi orang yang ketinggalan. Kenapa saya cakap begitu?
Saya ambil satu contoh. Kes rumah client saya yang dimenangi di sungai buloh pada satu sessi lelongan tahun lepas.
Masa saya buat research, kadar harga jualan di internet adalah dalam sekitar rm250-260k. Harga reserve pula hanya dalam sekitar rm160k. Besar margin tu kan? kira best la kalau beli.
Masalah timbul bila saya buat pertanyaan dengan pihak valuer. Ada satu valuer ni cuma kasi MV sekitar rm170k sahaja. Ish biar betul. Awat jauh benar. Kalau saya ikutkan rate valuer ni konpem saya tak jadi masuk bid rumah tu sebab kita beli rumah lelong, mesti mau below mv kan. Takkan nak beli pada harga pasaran. Tak logik la...
Namun guts saya mengatakan kadar mv yang diberikan oleh valuer tersebut terlalu rendah dan tidak mengikut kadar pergerakan harga semasa. Lepas tu pula, beberapa valuer boleh memberikan mv yang berbeza untuk unit yang sama. Dah tu nak ikut mv sapa pulak tu? kita sebagai pelabur boleh pening dibuatnya.
So saya ikut guts feeling saya dan teruskan juga membida rumah tersebut. Alhamdulillah dapat reserve price.
Malah valuer yang datang untuk value rumah tu bagi pihak loan saya tu siap kasi valuation ikut harga reserve yang saya beli. Alasannya hanya sebab dalam rekod dia, tade reference untuk rumah area tu. Apa kehalnya? just becoz dia tade rekod, dia kasi valuation konservative sebab nak selamat. Hampeh tul...
Yang menjadi lawaknya, tidak sampai sebulan, dah ada orang berminat nak beli pada harga rm250k. Pada awalnya memang mencabar juga nak securekan loan sebab valuation tak sampai tapi akhirnya ada juga valuer yang boleh match harga jualan tu.
Sekarang proses semua dah berjalan lancar.
So pesanan saya, jangan terlalu percaya sangat cakap2 valuer di luar sana. Kadang2 diorang sendiri buat valuation pun tak berapa tepat. Just bayangkan kalau saya ikut cakap valuer yang konservatif tu, sure saya tak bid rumah ni kan. Sedangkan valuation valuer tu pun dibuat bukan berdasarkan kajian yang betul, tapi semata2 kerana dia tade rekod, so ikut reference harga beberapa tahun lepas.
Tapi jangan pula lepas ni beli rumah lelong ikut harga suka hati je...research tetap kena buat. Cuma be careful dengan informasi yang kita perolehi. Dalami betul2 dan kaji sama ada info yang kita terima tu reliable atau tidak. Sekali tersilap langkah, memang menonggeng la jawabnya...
